(河南中冶（郑州）律师事务所 田梦丽律师)

    根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

    根据上述法律规定，符合以上四种条件，可以支持执行异议。

但是购买的房屋设有抵押，法院有可能认为，涉案房屋存在抵押登记不能办理过户，是购买人未尽审慎注意义务存在缺失，而导致不符合上述法律规定第四条。如果解决？

    1、购房尾款足够覆盖抵押债权（或虽购房尾款不足以覆盖抵押合同无效债权，但买受人自愿多付购房尾款以覆盖抵押债权）且能够实际将此尾款交付法院执行，可以认定买受人没有过错。

    2、合同约定的过户日期前，抵押权已经按照约定的时间涤除，在抵押权涤除后又被查封，则不能以购买房屋时标的房屋存在抵押权为由认定买受人有过错。

    3、过户前抵押权虽未涤除，但是根据合同约定，涤除抵押权的时间未到，且买受人未付房款能够覆盖抵押债权，则不能以购买房屋时标的房屋存在抵押权为由认定买受人有过错。