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关于房产是否属于超标的查封的执行异议

作者:张万虎 时间:2022-05-17 来源:本站 点击量:37

案情:20208月,因B欠付A银行150余万,外加利息以及罚息、复利需另行计算。A银行依据文书对B的房屋进行查封。在执行中,申请执行人A银行申请法院采取全国法院询价评估系统对涉案房屋进行评估,经京东大数据、淘宝拍卖数据以及电商平台共同评估,该房屋价值350余万,且B世房屋共有人,其所占份额价值约为230余万。

在执行过程中,房屋等不动产是否属于超标的查封,需要综合考虑债权数额、违约金、利息等,且需要对查封财产变价处置过程中合理支出的费用进行考虑。相关法律和司法解释对于超标的查封在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条中有规定,即查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价值足以清偿法律文书确定的债权数额及执行费用为限,不得明显超标的额的查封、扣押、冻结。同时规定,发现超标的额查封、扣押冻结的,人民法院应当根据当事人申请或依职权,及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结措施,但是该财产是不可分割物且被执行人无其他可供执行的财产或其他财产不足以清偿债务的除外。

在涉及需要拍卖变卖不动产或其他财产时,是否属于超标的查封,第一在涉案财产如果是未经评估的情况下,需要法院参照同类查封标的市场价格,对涉案财产变价款进行初步的判定。其次在涉案财产如果是已经评估的情况下,该情形更加接近所查封标的变价后的真实价款。但是上述两种均需要经过司法程序处置后,经过市场的检验后才能真正的确定变价款是否扣押足够覆盖申请执行债权的数额。

执行程序的目的在于实现债权人的权益,及时兑现生效法律文书所确定的债权数额,对于实践中是否属于超标的查封,因客观原因导致无法对标的物进行一个真实意义上的价值衡量,故需要对所查封的标的物进行一个审慎的价值判断,一方面是为了最大限度地保护申请执行债权,另一方面是为了防止被执行人以超标的查封为由解除查封、冻结措施后转移财产,从而逃避法院执行。

因此,对于所查封、扣押的执行标的不仅需要考虑变价过程中的费用,同时因该标的物价值存在不确定性,因此在法律程序中谨慎处理此种情况。在考虑迟延履行利息、执行费用、拍卖佣金、拍卖标的物过户费、在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例以及三次流拍下调价格的影响等,综合考量其他可能对标的物价值减损的因素进行综合考量。

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