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名为合作开发房地产合同实为借款合同的法律解析

作者:张健 时间:2022-05-17 来源:本站 点击量:38

所谓合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该类合同如果发生纠纷主要适用的法律法规包括《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。

该类合作开发房地产合同主要有三大特点:共同投资、共享利润及共担风险。

案例简介

20XX年XX月XX日被告HL置业有限公司(以下简称“HL公司”)与案外人YT车辆有限公司(以下简称“YT公司”)签订了《合作开发投资协议书》,双方共同合作开发经济适用房项目。约定车辆公司向HL公司提供有关经济适用房建设的相关手续、以其租占的约220亩地上资产作价4300万元投资入股到HL公司进行实物增资注册登记。后车辆公司与HL公司、王某签订《协议书》,约定解除20XX年XX月XX日签订的《合作开发投资协议书》,之前合同产生的权利义务全部转让给王某,HL公司支付给车辆公司的一千万元已由其转交给王某。双方合作条件、利益分配按照另行签订《合作开发盛世华府经济适用住房项目合同书》执行。

后王某与HL公司签订《合作开发盛世华府经济适用住房项目合同书》,约定开发的经济适用房项目名称暂定为“盛世华府项目”,总投资约3.5亿人民币。双方共同出资,HL公司出资8000万元,其余不足资金全部由王某投资(项目摘牌前王某先投资5000万元,HL公司出资8000万元)。王某以车辆公司租占的200亩土地的地上资产作价4300万元投资,其余资金全部由王某以人民币全部投资。HL公司出资的八千万元包含本合同签订之前HL公司已经花费得约3800万元,具体包括转账支付给车辆公司的1000万元、分十次电汇给王某的730万元、王某安排HL公司出资购买的上市公司股票1500万元,为项目支出的杂费约600万元。利益分配及风险承担:王某承包经营该项目,独立核算、自负盈亏。王某自HL公司8000万元全部到账之日起第七个月向HL公司退还8000万元本金及补偿金利息936万元,第十九个月开始支付补偿金5000万元。依据本合同开发建设的“盛世华府”开发项目的实际所有权属甲方所有,按本合同约定甲方付清乙方所有应得款项后的盈利全部归甲方所有,但是甲方计提盈利前必须付清开发建设“盛世华府”项目的一切税费和欠款,出现亏损甲方全部承担。

HL公司如今被申请破产清算。王某起诉HL公司诉求赔偿因解除合同给原告造成的损失。

本案争议焦点:

1. HL公司与王某以及盛世华府项目之间的关系?

2. HL公司和王某之间的合同是否解除?

3. 如果合同解除,HL公司是否应当赔偿王某因解除合同造成的损失? 

结合材料,从以下几个方面进行分析:

一、王某与HL置业有限公司(下称HL公司)应是借款合同关系,而非投资合作关系(《国有土地使用权合同司法解释》第23条规定),理由如下:

1.从2012年7月25日王某与HL公司签订的《合作开发盛世华府经济适用住房项目合同书》(下称《合同书》)来看,王某主要是想借用HL公司开发房地产的资质做盛世华府项目。按照约定,王某承包了盛世华府项目,拥有完全的自主决定和经营权,不受HL公司的影响,且独自核算、自负盈亏,拥有该项目的实际所有权,无需将盛世华府项目的盈利分给HL公司,HL公司也无需承担盛世华府项目的亏损。故,从约定来看,王某和HL公司都没有共同投资共建盛世华府项目的意思表示,故双方不是投资合作关系;

2.虽然《合同书》约定盛世华府开发项目总投资3.5亿元,由王某和HL公司共同出资,其中HL公司出资8000万元,但同时也约定了王某自HL公司8000万元全部到账之日起第七个月向HL公司退还8000万元本金及补偿金利息936万元,第十九个月开始支付补偿金5000万元。因此,对于HL公司投资的8000万元,认定是出借给王某的款项,更符合《合同书》订立以及履行的实际情况。

综上,认定王某与HL公司成立借款合同关系而非投资合作关系,更符合事实以及资金流转情况。

二、王某与HL公司签订的《合同书》并未解除,应当继续履行。HL公司破产清算受理前(2020年4月13日前),HL公司已经按照约定完成8000万元的出资义务,而《企业破产法》第十八条适用的前提是债权人和债务人均未履行合同义务,因此不适用该条的规定,更何况根据合同的具体内容,王某并非债权人,而是债务人,不是申请确认债权的适格主体。

三、王某要求HL公司承担赔偿责任的诉请与事实不符,应驳回其诉请。

根据以上分析,王某并非债权人,而是债务人,故其要求HL公司承担损害赔偿责任的理由不成立,其应向HL公司承担返款出借款项及利息的责任。

法律依据:

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十三条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同

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